Quais os riscos reais de arrematar imóvel ocupado?

Tempo, dinheiro e dano físico ao imóvel. O tempo médio para desocupar um imóvel ocupado com resistência: 30 a 90 dias em leilão judicial (mais rápido porque roda nos próprios autos), 90 a 180 dias em leilão extrajudicial (ação autônoma de reintegração). Com contestação do ocupante ou tumulto processual, pode dobrar. Dinheiro: entre R$ 3.000 e R$ 15.000 na ação, mais reforma, armazenagem e reforço policial se necessário. Dano ao imóvel: ocupante que sabe que vai perder o imóvel frequentemente danifica antes de sair (arrancar fiação, quebrar acabamento, encher buraco em parede). Já vi imóvel devolvido com laudo pericial de R$ 80.000 em danos. Outros riscos: descoberta de que o ocupante tem posse velha e boa (posse ad usucapionem), o que abre ação de usucapião paralela; descoberta de que o ocupante é o próprio devedor executado que ainda vai recorrer da arrematação. Regra: imóvel ocupado é oportunidade só se o desconto sobre a avaliação for maior que 50% e a comarca for do interior (juiz costuma despachar mais rápido). Em imóvel ocupado na capital, faça a conta considerando 12 meses de espera.