Como comparo a avaliação do edital com o valor de mercado?

A avaliação do edital raramente reflete o valor de mercado atual. Ela é feita por perito nomeado pelo juiz (leilão judicial) ou pelo próprio banco credor (extrajudicial), quase sempre com defasagem de 6 a 24 meses em relação ao pregão. O valor de mercado real varia por três dimensões: (a) precificação recente de comparáveis, (b) tempo de venda, (c) condição física do imóvel. Como fazer a comparação em 20 minutos: (1) pegue o endereço e o tipo do imóvel do edital; (2) busque em Zap Imóveis, Viva Real e Chaves na Mão anúncios ativos do mesmo bairro, mesma metragem, mesma classe (apartamento/casa/comercial); (3) compare pelo menos 10 comparáveis dos últimos 3 meses; (4) calcule preço por metro quadrado dos comparáveis e aplique ao imóvel do lote; (5) desconte 5% a 15% por urgência de venda pós-arrematação e 10% a 30% por eventual reforma; (6) o resultado é o valor de mercado ajustado. Se a avaliação do edital estiver 20% ou mais abaixo do mercado ajustado, é sinal bom para o comprador (avaliação antiga e o mercado subiu). Se estiver 20% ou mais acima, é sinal ruim (avaliação inflada e mercado esfriou). O Lance Justo do LeilôAI automatiza essa análise usando Chaves na Mão como fonte de comparáveis (Zap e Viva Real bloqueiam nossa VPS por robots.txt) e retorna teto máximo recomendado. Nunca dê lance sem essa comparação básica.