O que é ação anulatória de leilão e como me proteger?

É a ação autônoma ajuizada pelo devedor, cônjuge ou terceiro interessado pedindo que o juiz declare nula a arrematação por vício grave. Prazo: 2 anos a partir do registro da arrematação, conforme art. 966 do CPC. Se procedente, você perde o imóvel e tem direito a restituição do valor pago mais correção, mas o processo pode levar 5 a 10 anos e sua vitória financeira é papel. Motivos mais comuns de anulação: lance vil (abaixo de 50% da avaliação), citação irregular do devedor no processo, avaliação desatualizada (mais de 12 meses), edital com erro material grave (área errada, endereço errado), fraude entre licitantes (combinação para não subir). Como se proteger: (a) não arremate por menos de 60% da avaliação em leilão judicial, especialmente se o processo tem irregularidades; (b) leia o processo antes de dar lance, procure por certidão de citação do executado, laudo de avaliação com data, edital publicado; (c) evite lotes com muitas anulações pendentes na comarca (o LeilôAI marca isso no Radar Judicial). Em extrajudicial, a anulatória é mais rara mas possível, principalmente por vício na notificação do devedor pela Lei 9.514/97.