Casa em leilão no bairro Vila Central em Japeri - RJ
Japeri / RJ · classe imovel · 1a praca 08/09/2026
Este imóvel está em leilão judicial ou extrajudicial com lance mínimo de R$ 151.927. Características declaradas: 33 m². Localização: Japeri (RJ). 1ª praça em 08 de setembro de 2026, 2ª praça em 23 de setembro de 2026. Análise automática do LeilôAI: Nota de Oportunidade 36/100 (alto risco), Radar Judicial ainda sem estimativa para este lote. Aluguel estimado de R$ 792/mês (rendimento anual 4.9%).
Nota de Oportunidade
36/ 100
4 de 5 eixos tinham dado para calcular; nos demais faltou informacao da fonte.
- Desconto sobre o mercado14/40
- Rendimento de aluguel4/25
- Sinal judicial8/20
- Liquidez da região10/10
- Documentação disponível0/5
A soma dos cinco eixos é a nota. Eixo com zero significa que o dado não existe ou não pontuou, e não que o lote é ruim naquele quesito.
O que pode dar errado
Neste lote
- Não sabemos se o imóvel está ocupado: a fonte não informa. Trate como ocupado até o edital ou a matrícula dizerem o contrário.
- Não temos o edital deste lote. Ele é o documento que define pagamento, débitos, ocupação e prazos; nenhuma decisão de lance deveria ser tomada sem lê-lo na fonte.
- Não temos a matrícula. É nela que aparecem ônus, penhoras e o proprietário real, e a fonte não a publicou.
- Não há leitura processual para este lote. Sem o número do processo publicado pela fonte, não conseguimos consultar o tribunal.
Em qualquer leilão
- Lance dado não se desfaz. Não existe direito de arrependimento em leilão: o arrematante que desiste perde o sinal e pode responder por perdas e danos.
- Você não entra no imóvel antes. A visitação, quando existe, é definida pelo leiloeiro; o bem é vendido no estado em que se encontra.
- O preço do lance não é o custo. Some comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registro, eventual desocupação e reforma.
- Dívida pode acompanhar o bem. IPTU, condomínio e taxas anteriores podem ficar com o arrematante, dependendo do que o edital diz. O edital manda.
Esta análise é informativa e gerada automaticamente a partir de dados públicos. Decisão de arrematação é responsabilidade exclusiva do usuário. Para lances de alto valor, consulte advogado especializado.
Se este lote for à segunda praça
estimativaO edital deste lote não publica o piso da segunda praça. O valor acima é a mediana de 874 lotes semelhantes da mesma classe de bem e do mesmo estado, contando só os que publicaram os dois valores.
Metade desses lotes ficou entre R$ 75.963 e R$ 121.845. A faixa está aqui porque uma mediana sozinha parece precisão que ela não tem.
Segunda praça só acontece se a primeira não tiver licitante, e nem todo lote chega lá. Não dizemos qual é essa chance porque ainda não temos histórico suficiente do mesmo bem para afirmar um percentual, e preferimos não afirmar. Confira sempre o edital antes de decidir.
Preço de mercado e preço de leilão
São coisas diferentes, e o desconto contra uma não é vantagem contra a outra.
Não sabemos quanto foi efetivamente pago por lotes como este. Em todo o acervo, 43 lotes têm valor de arremate publicado pela fonte, e nenhum recorte reúne os três casos mínimos para uma mediana. Os números acima são preço pedido, não preço pago.
Chance de ganhar por faixa de lance
O Lance Justo acima diz até quanto vale a pena pagar. Isto aqui diria com quanto se ganha, que é outra pergunta.
Não sabemos. este lote não tem valor de avaliação publicado.
Estimar isso exige conhecer o lance vencedor de lotes semelhantes, e as fontes quase nunca publicam o resultado do martelo. Em todo o acervo há nenhum comparável neste recorte com desfecho apurado e preço. Preferimos dizer isso a desenhar uma curva sobre nada: quem vê um teto de lance sem esta ressalva conclui que pagar o teto ganha o leilão, e não há como saber.
Liquidez da região
Rio de Janeiro (região) /RJ, imóveis65,7%
do que está anunciado aqui já passou da data da praça há mais de 180 dias
em linha com a média desta fonte
- Amostra
- 31.917 lotes
- Leilões distintos
- 3.317
- Confiança
- média
- Medido em
- 23/08/2026
Como lemos isto: NÃO é taxa de venda: mede há quanto tempo o estoque está anunciado. A fonte declara o desfecho de apenas 142 lotes em todo o país, e enquanto for assim nenhuma taxa de venda pode ser publicada. A comparação vale apenas dentro desta fonte: entre fontes, o mesmo indicador varia 52 pontos na mesma cidade.
Documentos deste lote
1 documento esperado não foi encontrado- Matrícula do imóvelfalta
imóvel sem matrícula publicada: a conferência de ônus depende de buscar no cartório da comarca
Quem conduz este leilão
Lance Sergipe- Lotes abertos
- 1.124
- Datas de praça
- 62
- Estados
- 24
- Confiança
- alta
Deixa 9 pontos a mais de estoque com praça vencida no ar que a média da fonte.
Compara este leiloeiro com a média da fonte que o publica, porque 376 dos 387 leiloeiros do acervo aparecem em uma fonte só e o número absoluto seria o do site, não o dele. 50 significa igual à fonte. O desvio é encolhido por n/(n+50) para que amostra pequena não vire nota baixa. Volume (lotes, leilões, estados) fica fora do score e aparece ao lado. Não avaliamos idoneidade, conduta em pregão nem histórico disciplinar.
Saída: por quanto se revende
Duas perguntas diferentes, e por isso dois números separados: por quanto se pede e por quanto se fechou. Não existe média entre os dois aqui.
Preço pedido (anúncio)
R$ 169.499
metade entre R$ 146.250 e R$ 497.500 · 12 anúncios
coletado há 0 dias
Preço fechado (efetivo)
Ainda não há saída suficiente neste recorte para publicar estatística: 0 arremate(s) com valor e 0 revenda(s) autorizada(s), contra o piso de 5. O piso existe por dois motivos ao mesmo tempo: mediana de duas vendas não descreve mercado, e agregado pequeno demais deixa de ser anônimo.
- · Preço de anúncio é o que o vendedor pede; preço efetivo é o que alguém pagou. Os dois nunca são somados nem combinados numa média.
- · O preço efetivo de leilão só conta lote com desfecho publicado pela fonte como arrematado. Lote com rótulo "lance atual" fica de fora: é o lance corrente do pregão, não o martelo.
- · A revenda vem de registro voluntário no portfólio, e só de quem autorizou o uso agregado. Ninguém entra por padrão.
- · Recorte com menos de 3 anúncios ou menos de 5 preços efetivos não publica número: a contagem crua fica visível para a ausência ser verificável.
Qualidade do dado desta fonte
SpyLeilõesPublica o dado completo
- Publica o lance mínimo (25 pts)
- 99%
- Publica cidade e estado (20 pts)
- 100%
- A cidade existe no IBGE (15 pts)
- 99%
- Publica a data da praça (15 pts)
- 100%
- Descreve o bem no título (10 pts)
- 100%
- Publica o valor de avaliação (10 pts)
- 0%
- Coletada nas últimas 48 h (5 pts)
- sim
Amostra: 239.299 lotes abertos desta fonte · confiança alta · medido em 23/08/2026 · metodologia fonte-v1
Critério do selo: Publica os cinco campos essenciais em pelo menos 90% dos lotes abertos, com amostra de 30 lotes ou mais. A avaliação fica de fora do critério porque só uma fonte em 485 a publica nesse patamar, e um selo que ninguém alcança não compara nada. O selo vem da medição diária dos lotes, nunca de cadastro: nenhuma fonte recebe selo por se declarar. Ver o selo de todas as fontes.
O que isto não é: não é avaliação da idoneidade da casa de leilões nem do leiloeiro. Mede apenas quanto do dado essencial a fonte publica, e cada percentual acima pode ser conferido nos lotes dela.
Aluguel estimado
R$ 792/mes · rendimento 4.9%
Apurada pela mediana de anuncios de aluguel comparaveis. Calculada em 23/08/2026.
Cronograma das praças
1ª praça
08 de setembro de 2026
Lance inicial pelo valor de avaliação (consultar edital).
2ª praça (estimada)
23 de setembro de 2026
Lance mínimo a partir de R$ 151.927.
Leilões judiciais seguem o art. 879-903 do CPC. Se nenhuma das praças receber lance acima do mínimo, o juiz pode determinar nova hasta pública. Leilões extrajudiciais adotam duas praças consecutivas.
Custo até a posse
Cada linha diz de onde vem o número, e o que não sabemos aparece na lista em vez de sumir dela. Os valores exatos estão no edital.
- Lance mínimoconhecidoR$ 151.927
valor publicado pela fonte do leilão
- Comissão do leiloeiroestimadoR$ 7.596
praxe de 5% do valor do lance; o edital pode fixar outro valor
- ITBIestimadoR$ 3.039 a R$ 4.558
não temos a alíquota deste município; a faixa de 2% a 3% é o intervalo medido nas capitais
- Registro do imóvelestimadoR$ 1.215 a R$ 2.431
emolumentos por tabela regressiva de lei estadual; a faixa reflete a variação entre estados
- Desocupaçãonão sabemos-
a fonte não informa se o imóvel está ocupado. Enquanto não informar, trate como ocupado
- Débitos anteriores (IPTU, condomínio, multas)não sabemos-
não temos o edital deste lote, e é ele que define se os débitos ficam com o arrematante
- Total do que dá para somarR$ 163.777 a R$ 166.511
Este total NÃO inclui 2 itens acima, porque não sabemos o valor. Somar zero no lugar deles faria um lote ocupado custar o mesmo que um desocupado.
Não inclui dívidas pré-existentes (IPTU, condomínio, multas) que podem ser sub-rogadas ao arrematante. Use a Calculadora de Lance Justo para o teto recomendado considerando todos esses custos.
Lance Justo
Onde o lance mínimo cai em relação ao que o mercado pede, já descontados os custos de arremate.
- Lance mínimo
- R$ 151.927
- Teto sugerido
- R$ 127.804
- Teto de equilíbrio
- R$ 159.755
- Mercado estimado
- R$ 174.452
O lance mínimo já passou do teto conservador, mas ainda paga menos que o mercado depois dos custos (9,2% sobre o lance). Margem apertada para imprevisto. Folga até o equilíbrio: 4,9%.
Como a faixa é montada: mercado estimado pela mediana de 12 anúncios equivalentes (confiança alta), dividido por 1 mais os custos de arremate (9,2%) para chegar ao equilíbrio. O teto sugerido tira ainda 20% de margem para o que a conta não enxerga: dívida sub-rogada, desocupação, reforma e o tempo até revender. O método completo está na página do Lance Justo.
Esta análise é informativa e gerada automaticamente a partir de dados públicos. Decisão de arrematação é responsabilidade exclusiva do usuário. Para lances de alto valor, consulte advogado especializado.
Quer que a gente avise quando entrar outro imóvel em Japeri (RJ)?
Salvamos esses filtros como um radar e você recebe o aviso assim que um lote novo aparecer, já com Nota de Oportunidade, Radar Judicial e Lance Justo calculados. É grátis, e você escolhe o canal.
Leiloeiro responsável
Lance Sergipe
