Casa - Leilão em São Sebastião/SP, 50% abaixo da avaliação
São Sebastião / SP · classe imovel
Este imóvel está em leilão judicial ou extrajudicial com lance mínimo de R$ 137.225. Localização: São Sebastião (SP).. Análise automática do LeilôAI: Nota de Oportunidade ainda em cálculo, Radar Judicial ainda sem estimativa para este lote.
O que pode dar errado
Neste lote
- Não sabemos se o imóvel está ocupado: a fonte não informa. Trate como ocupado até o edital ou a matrícula dizerem o contrário.
- Não temos o edital deste lote. Ele é o documento que define pagamento, débitos, ocupação e prazos; nenhuma decisão de lance deveria ser tomada sem lê-lo na fonte.
- Não temos a matrícula. É nela que aparecem ônus, penhoras e o proprietário real, e a fonte não a publicou.
- Não há leitura processual para este lote. Sem o número do processo publicado pela fonte, não conseguimos consultar o tribunal.
- Não temos a data da praça deste lote. Sem ela não dá para saber se ainda há prazo para habilitação.
Em qualquer leilão
- Lance dado não se desfaz. Não existe direito de arrependimento em leilão: o arrematante que desiste perde o sinal e pode responder por perdas e danos.
- Você não entra no imóvel antes. A visitação, quando existe, é definida pelo leiloeiro; o bem é vendido no estado em que se encontra.
- O preço do lance não é o custo. Some comissão do leiloeiro (em geral 5%), ITBI, custas de registro, eventual desocupação e reforma.
- Dívida pode acompanhar o bem. IPTU, condomínio e taxas anteriores podem ficar com o arrematante, dependendo do que o edital diz. O edital manda.
Esta análise é informativa e gerada automaticamente a partir de dados públicos. Decisão de arrematação é responsabilidade exclusiva do usuário. Para lances de alto valor, consulte advogado especializado.
Preço de mercado e preço de leilão
São coisas diferentes, e o desconto contra uma não é vantagem contra a outra.
Não sabemos quanto foi efetivamente pago por lotes como este. Em todo o acervo, 44 lotes têm valor de arremate publicado pela fonte, e nenhum recorte reúne os três casos mínimos para uma mediana. Os números acima são preço pedido, não preço pago.
Saída: por quanto se revende
Duas perguntas diferentes, e por isso dois números separados: por quanto se pede e por quanto se fechou. Não existe média entre os dois aqui.
Preço pedido (anúncio)
R$ 2.325.263
metade entre R$ 1.511.750 e R$ 2.999.250 · 12 anúncios
coletado há 0 dias
Preço fechado (efetivo)
Ainda não há saída suficiente neste recorte para publicar estatística: 0 arremate(s) com valor e 0 revenda(s) autorizada(s), contra o piso de 5. O piso existe por dois motivos ao mesmo tempo: mediana de duas vendas não descreve mercado, e agregado pequeno demais deixa de ser anônimo.
- · Preço de anúncio é o que o vendedor pede; preço efetivo é o que alguém pagou. Os dois nunca são somados nem combinados numa média.
- · O preço efetivo de leilão só conta lote com desfecho publicado pela fonte como arrematado. Lote com rótulo "lance atual" fica de fora: é o lance corrente do pregão, não o martelo.
- · A revenda vem de registro voluntário no portfólio, e só de quem autorizou o uso agregado. Ninguém entra por padrão.
- · Recorte com menos de 3 anúncios ou menos de 5 preços efetivos não publica número: a contagem crua fica visível para a ausência ser verificável.
Qualidade do dado desta fonte
Hasta JudicialPublica o dado em parte
Falta para o selo: data da praça (0%), descrição do bem (69%).
- Publica o lance mínimo (25 pts)
- 100%
- Publica cidade e estado (20 pts)
- 94%
- A cidade existe no IBGE (15 pts)
- 92%
- Publica a data da praça (15 pts)
- 0%
- Descreve o bem no título (10 pts)
- 69%
- Publica o valor de avaliação (10 pts)
- 0%
- Coletada nas últimas 48 h (5 pts)
- sim
Amostra: 119.615 lotes abertos desta fonte · confiança alta · medido em 23/08/2026 · metodologia fonte-v1
Critério do selo: Publica os cinco campos essenciais em pelo menos 90% dos lotes abertos, com amostra de 30 lotes ou mais. A avaliação fica de fora do critério porque só uma fonte em 485 a publica nesse patamar, e um selo que ninguém alcança não compara nada. O selo vem da medição diária dos lotes, nunca de cadastro: nenhuma fonte recebe selo por se declarar. Poucas fontes alcançam o critério: a maioria publica parte do dado.
O que isto não é: não é avaliação da idoneidade da casa de leilões nem do leiloeiro. Mede apenas quanto do dado essencial a fonte publica, e cada percentual acima pode ser conferido nos lotes dela.
Custo até a posse
Cada linha diz de onde vem o número, e o que não sabemos aparece na lista em vez de sumir dela. Os valores exatos estão no edital.
- Lance mínimoconhecidoR$ 137.225
valor publicado pela fonte do leilão
- Comissão do leiloeiroestimadoR$ 6.861
praxe de 5% do valor do lance; o edital pode fixar outro valor
- ITBIestimadoR$ 2.744 a R$ 4.117
não temos a alíquota deste município; a faixa de 2% a 3% é o intervalo medido nas capitais
- Registro do imóvelestimadoR$ 1.098 a R$ 2.196
emolumentos por tabela regressiva de lei estadual; a faixa reflete a variação entre estados
- Desocupaçãonão sabemos-
a fonte não informa se o imóvel está ocupado. Enquanto não informar, trate como ocupado
- Débitos anteriores (IPTU, condomínio, multas)não sabemos-
não temos o edital deste lote, e é ele que define se os débitos ficam com o arrematante
- Total do que dá para somarR$ 147.928 a R$ 150.398
Este total NÃO inclui 2 itens acima, porque não sabemos o valor. Somar zero no lugar deles faria um lote ocupado custar o mesmo que um desocupado.
Não inclui dívidas pré-existentes (IPTU, condomínio, multas) que podem ser sub-rogadas ao arrematante. Use a Calculadora de Lance Justo para o teto recomendado considerando todos esses custos.
Lance Justo
Onde o lance mínimo cai em relação ao que o mercado pede, já descontados os custos de arremate.
- Lance mínimo
- R$ 137.225
- Teto sugerido
- R$ 1.684.982
- Teto de equilíbrio
- R$ 2.106.227
- Mercado estimado
- R$ 2.300.000
O lance mínimo fica abaixo do teto conservador. Sobra margem mesmo somando os custos de arremate (9,2% sobre o lance). Folga até o equilíbrio: 93,5%.
Como a faixa é montada: mercado estimado pela mediana de 11 anúncios equivalentes (confiança alta), dividido por 1 mais os custos de arremate (9,2%) para chegar ao equilíbrio. O teto sugerido tira ainda 20% de margem para o que a conta não enxerga: dívida sub-rogada, desocupação, reforma e o tempo até revender. O método completo está na página do Lance Justo.
Esta análise é informativa e gerada automaticamente a partir de dados públicos. Decisão de arrematação é responsabilidade exclusiva do usuário. Para lances de alto valor, consulte advogado especializado.
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Leiloeiro responsável
Não informado pela fonte deste lote. O nome costuma constar no edital.
