Selic alta impulsiona retomada de imóveis e aquece leilões no RS

Em maio de 2026, a taxa de inadimplência no crédito imobiliário do SBPE atingiu 2, 3%, o maior nível desde 2020, segundo o Banco Central. Esse dado é a ponta de um iceberg que conecta juros altos, dificuldade de pagamento e o crescimento dos leilões judiciais e extrajudiciais de imóveis no Brasil.

Como isso chega ao leilão

A cadeia começa quando o mutuário atrasa as parcelas do financiamento. No regime de alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), após o terceiro mês de inadimplência, o banco notifica e consolida a propriedade em seu nome. O contrato prevê que, vencida a dívida sem pagamento, o credor pode realizar leilão extrajudicial em 30 dias. No caso de hipoteca, segue-se a penhora e o leilão judicial, conforme os artigos 879 a 903 do Código de Processo Civil. A alienação fiduciária é hoje o modelo mais comum no financiamento habitacional, acelerando a retomada.

A dimensão do problema

Imóveis urbanos lideram o estoque

A Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil reportaram, no início de 2026, um estoque combinado de mais de 12 mil imóveis retornados em todo o país. A maior parte está em regiões metropolitanas, onde a renda familiar foi mais pressionada pelos juros. Os leilões de imóveis urbanos, especialmente apartamentos de dois a três dormitórios, representaram 70% dos editais publicados no primeiro semestre.

Veículos também entram na fila

Embora o foco sejam os imóveis, o aumento da inadimplência com financiamento de veículos também alimenta leilões de veículos do Detran e judiciais. Em Porto Alegre, os pátios conveniados registraram crescimento de 15% na entrada de carros retomados em 2025.

Contexto jurídico: a Lei 14.711/2023 e o CPC

A chamada Lei do Distrato (14.711/2023) trouxe mais segurança jurídica para a retomada imediata de imóveis em alienação fiduciária, reduzindo prazos e burocracias. Já o Código de Processo Civil, nos artigos 879 a 903, regula a expropriação judicial de bens. O STJ consolidou jurisprudência sobre a possibilidade de o devedor remir a execução até o leilão, mas a partir do auto de arrematação a transferência é irreversível. Para quem arremata, a chave é o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel, que garante a propriedade livre de ônus.

Recorte regional: Rio Grande do Sul e Porto Alegre

No Rio Grande do Sul, o Tribunal de Justiça do Estado (TJRS) registrou alta de 22% nas execuções de contratos de financiamento imobiliário em 2025 na comarca de Porto Alegre. O estoque de imóveis retornados da Caixa e do BB na capital gaúcha saltou 35% no mesmo período. A região metropolitana concentra leilões de apartamentos na Zona Sul e Norte, muitos com descontos de 30% a 50% sobre a avaliação de mercado. Dados do LeiloAI mostram que, nos primeiros seis meses de 2026, os leilões extrajudiciais de imóveis no RS representaram 12% do total nacional.

Onde encontrar esses bens

O LeiloAI é a plataforma que conecta investidores e compradores a mais de 60 fontes oficiais de leilões judiciais e extrajudiciais em tempo real. Entre as ferramentas proprietárias, destacam-se:

• Nota de Oportunidade: alerta inteligente sobre bens com potencial de valorização.
• Lance Justo: calcula o preço teto ideal com base no valor de mercado e comissões.
• Calculadora de Arrematação: simula custos totais, incluindo ITBI e registro.
• Radar Judicial: monitora editais de imóveis e veículos por região.
• Calculadora de ITBI: estima o imposto devido em cada município.

Antes de dar o lance, consulte a matrícula do imóvel para verificar ônus e dívidas. Para quem busca oportunidades com a Caixa imóvel retomado, a plataforma agrega os leilões da Caixa em Porto Alegre e outras cidades. Já para veículos, o filtro por leilão veículo Detran mostra lotes de carros, motos e caminhões em todo o estado.

Fechamento

Para o investidor, o cenário de juros altos é também um ambiente de oportunidades em leilões. Bens retomados são ofertados com deságios que podem compensar o custo do capital. No entanto, é essencial conhecer o edital, calcular todos os encargos e ter o registro correto. O LeiloAI foi criado para facilitar essa navegação do início ao fim.