Selic alta e retomada de imóveis: como a Bahia sente o efeito

A Selic em 13, 75% ao ano tornou o financiamento imobiliário um desafio para milhões de brasileiros. Segundo dados do Banco Central, a inadimplência no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) saltou de 2, 1% em 2022 para 3, 4% em 2025, um aumento de mais de 60% no período. Esse cenário já se reflete no volume de retomadas de imóveis por bancos como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Itaú, que recorrem cada vez mais aos leilões para liquidar dívidas.

Como isso chega ao leilão

A cadeia começa com o mutuário que não consegue pagar as parcelas do financiamento. Após 90 dias de atraso, o banco notifica o devedor e inicia o processo de consolidação da propriedade, previsto na Lei 10.931/2004 para contratos com alienação fiduciária. Nesse modelo, o imóvel fica como garantia e, após a consolidação, o credor pode leiloar o bem extrajudicialmente, sem passar pelo Judiciário.

Em contratos regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), como os da Caixa, o procedimento é semelhante. A Caixa, por exemplo, utiliza a via judicial quando o devedor não entrega o imóvel voluntariamente. Nesses casos, a penhora recai sobre o bem e o processo segue para a praça pública, hoje quase sempre eletrônica, conforme o CPC, arts. 879 a 903.

No leilão, o bem é vendido pelo maior lance, desde que não seja inferior a 50% do valor de avaliação na primeira praça, ou 50% na segunda, conforme a Lei 14.711/2023. O arrematante, ao final, recebe a imissão na posse, e o credor abate a dívida com o valor arrecadado. Esse fluxo, embora complexo, é uma oportunidade real para quem busca imóveis com desconto.

A dimensão do problema: números que não param de crescer

A inadimplência no crédito imobiliário atingiu, em 2025, o maior patamar desde 2017, segundo o Banco Central. O total de imóveis retomados pelas instituições financeiras cresceu 28% em relação a 2024, e a tendência é de alta contínua enquanto os juros permanecerem elevados. Isso significa mais oferta de leilões, tanto judiciais quanto extrajudiciais, em todo o país.

Imóveis urbanos lideram as retomadas

Os imóveis urbanos, especialmente apartamentos em capitais e regiões metropolitanas, representam cerca de 70% dos bens leiloados. Salvador, por exemplo, tem visto um aumento de 15% no volume de leilões da Caixa no último ano, com destaque para bairros como Pituba e Brotas. Já os imóveis rurais, embora em menor número, têm valores mais altos e atraem investidores específicos.

Veículos: um mercado paralelo

Enquanto os imóveis dominam o valor, os veículos aparecem em maior quantidade nos leilões, especialmente de bancos como Banco do Brasil e Itaú. São carros, motos e caminhões retomados de financiamentos inadimplentes, com lances iniciais que podem chegar a 30% da tabela FIPE. Para o pequeno investidor, essa é uma porta de entrada no universo de arrematação.

O contexto jurídico: o que mudou com a Lei 14.711/2023

A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, trouxe mudanças importantes para acelerar a retomada de bens. Entre elas, a possibilidade de o devedor entregar o imóvel de forma voluntária para evitar o leilão, e a redução do prazo para a consolidação da propriedade em contratos de alienação fiduciária. Isso encurta o ciclo entre a inadimplência e o leilão, aumentando a oferta de bens.

Antes da lei: um caminho mais longo

Antes, o processo de retomada poderia levar anos, com recursos e disputas judiciais. O CPC, arts. 879 a 903, já previa a expropriação, mas a morosidade era um gargalo. Com a nova lei, o credor pode, em alguns casos, leiloar o bem em menos de seis meses após a consolidação, o que beneficia quem espera por oportunidades.

Depois: o papel do STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado jurisprudência favorável à arrematação, como no REsp 1.559.264, que validou a possibilidade de o arrematante imitir-se na posse mesmo com o devedor no local. Isso dá mais segurança jurídica a quem compra em leilão, reduzindo o risco de disputas prolongadas.

Bahia em foco: Salvador como polo de leilões

A Bahia, e especialmente Salvador, é um dos estados com maior volume de leilões de imóveis no Nordeste. O TJBA (Tribunal de Justiça da Bahia) movimenta milhares de processos de execução, e a capital concentra a maior parte das retomadas da Caixa e do Banco do Brasil na região. Em 2025, a comarca de Salvador registrou um aumento de 20% nos leilões eletrônicos, puxado pela inadimplência em financiamentos habitacionais.

Além disso, a região metropolitana, com cidades como Lauro de Freitas e Camaçari, tem apresentado oportunidades interessantes em imóveis residenciais e comerciais. Para quem está atento, o momento é de estudar o mercado local e identificar bens com potencial de valorização. A alta da Selic, embora negativa para o crédito, cria um ambiente propício para arrematações com descontos de até 50%.

Onde encontrar esses bens

Com tantos leilões acontecendo, o desafio é filtrar as oportunidades. O LeiloAI resolve esse problema ao agregar, em tempo real, mais de 1.330 fontes oficiais de leilões judiciais e extrajudiciais, incluindo os portais da Caixa, Banco do Brasil e Tribunais de Justiça. Em vez de navegar por dezenas de sites, o investidor tem tudo em um só lugar.

Ferramentas como a Calculadora de Arrematacao ajudam a simular custos e definir o lance máximo, enquanto o Guia Definitivo explica cada etapa do processo, do edital à posse. Para quem começa, o glossário de leilão judicial é um ponto de partida essencial.

No LeiloAI, você também encontra filtros por localização, como a página de imóveis da Caixa em Salvador, que reúne os bens disponíveis na capital baiana. E para não perder prazos, o Radar Judicial envia alertas personalizados de novos leilões que combinam com seu perfil. Tudo isso com a segurança de quem acompanha o mercado há anos.

Fechamento: o momento é de planejamento

O cenário de juros altos e retomadas crescentes não é uma promessa de riqueza, mas uma janela de oportunidades para quem se prepara. Antes de dar o lance, estude o edital, visite o imóvel quando possível e use ferramentas como a Calculadora de ITBI para dimensionar os custos. A arrematação exige disciplina, mas, com informação e método, é possível transformar um imóvel retomado em um bom negócio.