Reforma tributária muda ITBI: checklist essencial antes de arrematar

65% dos arrematantes amadores esquecem de checar as certidões fiscais e a regularidade do imóvel antes do lance, e pagam caro depois. Segundo levantamento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a ausência de verificação prévia é a principal causa de arrependimento em leilões judiciais. Com a recente reforma tributária, que altera regras do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), esse cuidado se tornou ainda mais crítico.

Como isso chega ao leilão

Quando uma pessoa física ou jurídica contrai uma dívida e não paga, o credor, geralmente um banco (Caixa Econômica, Itaú) ou o governo (Receita Federal), pode ingressar com ação de execução. No caso de imóveis dados em garantia, ocorre a penhora ou a consolidação da propriedade, dependendo do regime: alienação fiduciária (Lei 10.931/2004) ou hipoteca. O bem é então levado a hasta pública, seja presencial ou por leilão eletrônico. O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) aponta que, a cada ano, mais de 300 mil imóveis são retomados no país, e boa parte vai a arrematação.

A dimensão do problema: inadimplência e retomadas

Imóvel urbano versus rural

Os números são expressivos. Somente em 2025, os leilões de imóveis urbanos cresceram 23% em relação ao ano anterior, segundo o SPC Brasil. Já no segmento rural, a retomada de terras aumentou 15%, impulsionada pelo endividamento agrícola. A tendência é de alta para os próximos anos, especialmente com a elevação da taxa Selic e o aumento da inadimplência.

Contexto jurídico: a moldura legal

Antes e depois da reforma tributária

A reforma tributária (Proposta de Emenda à Constituição aprovada e regulamentada) alterou as alíquotas e as competências do ITBI. Antes, o imposto era exclusivo do município e a base de cálculo era o valor venal do imóvel. Agora, com a unificação do IBS e a CBS, o ITBI fica restrito a transmissões inter vivos, mas sua base pode ser o valor de mercado. Para o arrematante, isso significa que o custo da transmissão pode variar drasticamente. Além disso, o Código de Processo Civil (CPC arts. 879 a 903) segue regulando a expropriação, mas a Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) trouxe maior agilidade para leilões extrajudiciais. O STJ, no REsp 1.890.342, consolidou que o arrematante deve ficar atento às dívidas que subrogam no imóvel, como IPTU e condomínio, e que a certidão de matrícula atualizada é essencial.

Recorte regional: São Paulo (SP)

A capital paulista concentra o maior volume de leilões judiciais do país, com 27% do total em 2025, segundo o TJSP. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por meio de suas varas de execuções fiscais e da plataforma eletrônica, processou mais de 150 mil ações de alienação de bens no último ano. O valor médio dos imóveis arrematados na região metropolitana gira em torno de R$ 450 mil, mas os descontos médios chegam a 40%. No entanto, muitos arrematantes ignoram débitos de IPTU atrasados, que em bairros como a Zona Sul podem comprometer 30% do valor do lance.

Onde encontrar esses bens

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Checklist prático para due diligence:

• Confira a matrícula no cartório de registro de imóveis (detalhes no glossário de matrícula).
• Peça certidões de débitos municipais (IPTU) e condominiais.
• Verifique a ocupação do imóvel: há moradores? Se sim, prepare ação de imissão na posse.
• Analise editais e lances mínimos usando a Calculadora de ITBI.

Fechamento: implicação prática para o investidor

A reforma tributária não é motivo para deixar de arrematar, mas exige cautela. Os lances em leilão continuam atrativos, com descontos médios de 30% a 50% sobre o valor de mercado. Porém, quem não faz o dever de casa, verificar certidões, calcular custos acessórios e entender as regras de ITBI, pode transformar um bom negócio em dor de cabeça. Use a tecnologia a seu favor: filtre ofertas, simule cenários e só arremate com segurança.