Juros altos já elevam retomada de imóveis e movimentam leilões

Um em cada quatro brasileiros com financiamento imobiliário atrasou parcelas por mais de 90 dias no último ano, segundo levantamento da Serasa Experian. O dado reflete o peso dos juros altos sobre as famílias e já se traduz em um aumento expressivo de imóveis retomados por bancos e levados a leilão.

A SELIC a 13, 75% tornou o financiamento imobiliário mais caro, e isso já se reflete no volume de retomadas. A Caixa Econômica Federal, maior agente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), registrou alta de 18% nos imóveis retomados no primeiro trimestre de 2026 em comparação com o mesmo período de 2025. Os dados foram apresentados em audiência pública na Comissão de Valores Mobiliários.

Como isso chega ao leilão

O ciclo começa com a inadimplência. O mutuário deixa de pagar as parcelas do financiamento por três meses consecutivos. O credor, banco ou instituição financeira, notifica o devedor e, se não houver regularização, inicia o procedimento de consolidação da propriedade nos casos de alienação fiduciária (Lei 10.931/2004). Na hipoteca, a via é a execução judicial com penhora do imóvel.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do banco, ou com a penhora averbada na matrícula, o bem é levado a leilão eletrônico ou presencial. O edital é publicado, e os interessados podem dar lances. O imóvel é arrematado pelo maior lance, desde que não inferior ao valor da avaliação ou ao mínimo legal (art. 891 do CPC).

A dimensão do problema no Brasil

O estoque de imóveis retomados pelas cinco maiores instituições financeiras (Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander) superou 85 mil unidades em abril de 2026, alta de 22% sobre o mesmo mês do ano anterior. Desse total, cerca de 60% são imóveis urbanos, principalmente apartamentos e casas em regiões metropolitanas.

Imóvel versus veículo

Embora o foco deste texto seja imobiliário, a inadimplência também atinge o financiamento de veículos. O Banco Central aponta que 8, 7% dos contratos de crédito para automóveis estão em atraso. Isso gera leilões veiculares promovidos pelo Detran e por instituições financeiras. O volume de leilões de carros retomados cresceu 15% no primeiro trimestre de 2026. Quem busca oportunidades pode consultar a plataforma para encontrar desde leilão apartamento SP até leilão veículo detran em todo o Brasil.

Urbano versus rural

No campo, a retomada de imóveis rurais é menor em volume, mas tem valores mais altos. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) registrou aumento de 40% nas ações de execução imobiliária rural na região da Campanha. O custo do crédito rural e a alta dos insumos pressionam os produtores, que acabam perdendo terras e benfeitorias.

O contexto jurídico das retomadas

A principal base legal para a retomada de imóveis é a alienação fiduciária, regulada pela Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias). Essa lei simplificou a consolidação da propriedade e permitiu a venda extrajudicial do imóvel objeto de garantia, acelerando o processo.

Para as hipotecas, mais antigas, o CPC (arts. 879 a 903) rege a expropriação judicial. O devedor pode ter o bem penhorado e levado a hasta pública. O STJ tem jurisprudência consolidada sobre a necessidade de intimação pessoal do devedor para a nomeação de curador especial (REsp 1.354.125/RS).

Antes e depois da Lei 14.711/2023

Antes, a retomada extrajudicial exigia prévia notificação e registro. Agora, com a consolidação da propriedade em cartório, o banco pode vender o imóvel diretamente em leilão público, sem necessidade de ação judicial. Isso reduziu o tempo médio de retomada de 18 meses para 6 meses.

Recorte regional: Rio Grande do Sul

No Rio Grande do Sul, a capital Porto Alegre concentra o maior volume de leilões de imóveis retomados. O TJRS registrou 1.234 leilões judiciais de imóveis urbanos apenas na comarca da Capital entre janeiro e abril de 2026. O número é 27% maior que no mesmo período de 2025. A região metropolitana, incluindo Canoas, Novo Hamburgo e São Leopoldo, também apresenta crescimento expressivo.

Do total de imóveis retomados pela Caixa no estado, 35% estão localizados em Porto Alegre e regiões adjacentes. Muitos são apartamentos de dois quartos na zona norte e leste, além de casas em bairros como Partenon e Restinga. Quem busca leilão de imóvel no RS pode filtrar por cidade e tipo de bem na plataforma.

Onde encontrar esses bens

Identificar oportunidades reais exige uma ferramenta que reúna dados de múltiplas fontes. O LeiloAI agrega em tempo real mais de 60 fontes oficiais, incluindo portais de tribunais estaduais (TJSP, TJRS, TJMG, TJRJ), órgãos públicos (Caixa, Banco do Brasil, Itaú) e leiloeiros oficiais.

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Conclusão

O cenário de juros altos continuará pressionando a inadimplência, o que mantém elevado o estoque de imóveis retomados. Para o investidor, isso representa acesso a ativos com preço inferior ao mercado, desde que haja preparo jurídico e financeiro. Use ferramentas que reduzam riscos e agilizem a tomada de decisão. O LeiloAI é a ponte entre o bem que volta ao mercado e o comprador que busca oportunidade real.