Inadimplência do aluguel cai, mas retomada de imóveis cresce nos leilões

A inadimplência do aluguel no Brasil caiu ao menor nível em três anos, passando de 3, 20% para 3, 05% em julho, segundo dados divulgados pelo InfoMoney. Apesar da melhora média, o cenário é desigual: imóveis comerciais com aluguel de até R$ 1 mil registraram piora, indicando que o aperto financeiro atinge com mais força os pequenos negócios. Para entender como essa dinâmica afeta o mercado de leilões, é preciso acompanhar a cadeia que vai do endividamento à retomada de bens.

Como isso chega ao leilão

Quando um inquilino ou proprietário deixa de pagar o aluguel ou as parcelas de um financiamento imobiliário, o credor, seja um banco, uma imobiliária ou um fundo de investimento, inicia um processo de cobrança. Se a dívida não for quitada, o próximo passo é a execução judicial ou extrajudicial, que pode levar à penhora do imóvel dado como garantia.

No caso de financiamentos imobiliários, a modalidade mais comum é a alienação fiduciária, regulada pela Lei 10.931/2004. Nesse modelo, o imóvel fica em nome do credor até a quitação total da dívida. Se o devedor atrasa as parcelas, o banco pode consolidar a propriedade e levar o bem a leilão extrajudicial, sem precisar passar por um longo processo judicial.

Já em contratos de aluguel, o locador pode recorrer à Justiça para reaver o imóvel e cobrar os valores devidos. Caso o inquilino tenha outros bens em seu nome, eles podem ser penhorados e levados a hasta pública. O leilão judicial, nesse caso, segue as regras do Código de Processo Civil, especialmente os artigos 879 a 903, que tratam da expropriação e da alienação de bens.

O resultado é que a inadimplência alimenta diretamente o volume de imóveis disponíveis em leilões. Quanto mais pessoas deixam de pagar, mais rapidamente os credores buscam recuperar seus valores, o que aumenta a oferta de oportunidades para investidores.

A dimensão do problema: números que explicam a oferta

A queda para 3, 05% na inadimplência do aluguel é um alívio, mas o índice ainda representa milhares de contratos quebrados e famílias em situação de vulnerabilidade. Segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (PEIC), da Confederação Nacional do Comércio (CNC), cerca de 78% das famílias brasileiras estavam endividadas no primeiro semestre de 2026. Desse total, uma parcela significativa acaba negativada no Serasa ou no SPC.

Imóveis comerciais versus residenciais

O recorte por tipo de imóvel mostra que a melhora não é uniforme. Enquanto imóveis residenciais tiveram queda na inadimplência, os comerciais com aluguel de até R$ 1 mil pioraram, refletindo a dificuldade de pequenos empreendedores em manter seus pontos de venda. Essa segmentação é importante para quem investe em leilões, pois indica onde há mais oferta de imóveis comerciais de menor valor.

Urbano versus rural

No setor rural, a inadimplência também pressiona a retomada de terras e maquinários. Bancos como Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal, que financiam o agronegócio, frequentemente levam propriedades rurais a leilão quando o produtor não honra o contrato. O perfil do bem muda completamente: enquanto imóveis urbanos atraem investidores de pequeno e médio porte, as áreas rurais costumam exigir capital mais robusto e conhecimento específico.

Contexto jurídico: as regras que protegem credor e devedor

O arcabouço legal que envolve a retomada de bens é complexo e está em constante evolução. A Lei 14.711/2023, conhecida como marco das garantias, trouxe mudanças relevantes para a execução de dívidas e a venda de ativos. Ela ampliou as possibilidades de leilão extrajudicial e acelerou procedimentos, o que impacta diretamente a velocidade com que os bens chegam ao mercado.

Antes e depois da Lei 14.711

Antes da lei, o processo de retomada de um imóvel financiado podia levar anos. O devedor tinha múltiplas oportunidades de contestação, e o credor precisava aguardar decisões judiciais em diversas instâncias. Depois da Lei 14.711, a consolidação da propriedade em casos de alienação fiduciária ficou mais rápida, e o leilão extrajudicial ganhou força como alternativa à via judicial.

No entanto, o devedor ainda tem direitos garantidos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) e pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Por exemplo, o STJ tem decidido que a boa-fé objetiva deve ser observada nas relações de consumo, impedindo práticas abusivas na cobrança e na retomada. Além disso, o artigo 5º, LXXVIII, da Constituição Federal assegura a razoável duração do processo, o que impede atrasos injustificados.

Recorte regional: Rio Grande do Sul e Porto Alegre

O Rio Grande do Sul (RS) é um dos estados com maior volume de leilões judiciais no país, especialmente na comarca de Porto Alegre. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) tem um sistema eletrônico de leilões bem estruturado, que concentra grande parte das hastas públicas do estado. Em 2025, foram leiloados mais de 12 mil bens somente na capital, entre imóveis, veículos e outros ativos.

A inadimplência no aluguel, que caiu no cenário nacional, ainda é um desafio no RS, principalmente após as enchentes de 2024, que destruíram imóveis e comprometeram a renda de milhares de famílias. Muitos contratos de aluguel foram rescindidos ou tiveram pagamento suspenso, o que gerou um aumento de ações de despejo e, consequentemente, de imóveis levados a leilão.

Para quem busca oportunidades, Porto Alegre e cidades da região metropolitana, como Canoas e Novo Hamburgo, oferecem um mercado ativo. Imóveis residenciais e comerciais aparecem com frequência em leilões do TJRS e de bancos como Caixa e BB. Entender as particularidades locais, como a valorização de bairros e a demanda por aluguel, é essencial para fazer bons negócios.

Onde encontrar esses bens

O LeiloAI é a ponte entre a inadimplência e as oportunidades. Nossa plataforma agrega dados de mais de 1.330 fontes oficiais, incluindo tribunais de justiça, bancos e leiloeiros, em tempo real. Assim, você não precisa visitar dezenas de sites para acompanhar os leilões; tudo fica centralizado em um só lugar.

Além da agregação, o LeiloAI oferece ferramentas que facilitam a análise e a tomada de decisão. A Calculadora de Arrematacao, por exemplo, ajuda a estimar o custo total da compra, incluindo comissões e impostos. Já o Radar Judicial permite acompanhar processos de interesse, e a Nota de Oportunidade sinaliza bens com potencial de valorização. Essas ferramentas são pensadas para dar segurança ao investidor, especialmente para quem está começando.

Para dar o primeiro passo, cadastre-se gratuitamente em criar conta gratuita. Lá, você define filtros por localização, tipo de bem e faixa de preço, e recebe alertas quando novos leilões forem publicados. Se preferir, explore o Guia Definitivo para entender o passo a passo de uma arrematação, ou consulte o glossário para tirar dúvidas sobre leilão judicial, alienação fiduciária e imissão na posse.

Fechamento

A queda na inadimplência do aluguel é um sinal de melhora, mas a desigualdade entre segmentos mostra que ainda há muitas famílias e empresas em dificuldade. Para o investidor, esse cenário representa um fluxo constante de bens sendo retomados e leiloados. Com as ferramentas certas, como as do LeiloAI, é possível identificar oportunidades com risco controlado e potencial de retorno, sempre respeitando as regras e os prazos legais.