Imóveis retomados: guia prático para arrematar em leilão

1 em cada 5 imóveis financiados no Brasil corre risco de ser retomado, aponta relatório do Banco Central de maio de 2026. A taxa de inadimplência no crédito imobiliário do SBPE atingiu 4, 3%, maior patamar desde 2018. O cenário combina SELIC elevada, que encarece prestações, e desemprego persistente, gerando a combinação perfeita para a multiplicação de leilões judiciais e extrajudiciais.

Como isso chega ao leilão

A cadeia começa com o mutuário que não paga as parcelas do financiamento imobiliário. No caso de alienação fiduciária, regime aplicado a cerca de 80% dos contratos novos, o banco (credor fiduciário) notifica o devedor e, após o atraso, consolida a propriedade do imóvel. Isso ocorre sem ação judicial, conforme a Lei 9.514/1997. Já no sistema de hipoteca, o credor precisa ajuizar ação de execução, pedindo a penhora do bem. A penhora é registrada na matrícula e, em seguida, o juiz determina a hasta pública. A intimação do devedor é feita por DJEN (Diário da Justiça Eletrônico Nacional) ou oficial de justiça. O leilão pode ser eletrônico ou presencial, e o arrematante paga à vista ou financiado, conforme o edital.

A dimensão do problema: números que justificam a oportunidade

O estoque de imóveis retomados pela Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Itaú cresceu 27% no primeiro quadrimestre de 2026 em relação ao mesmo período de 2025, segundo dados consolidados pela Associação Brasileira de Bancos (ABBC). Desse total, 62% são imóveis urbanos, 28% rurais e 10% comerciais. O maior volume concentra-se na região Sudeste, mas o Sul aparece em segundo lugar, com destaque para o Rio Grande do Sul.

Por tipo de bem

• Imóveis: lideram em valor médio (R$ 350 mil) e são os mais buscados por investidores. Exigem due diligence patrimonial, análise de ônus e eventual imissão na posse judicial.
• Veículos: têm giro mais rápido e barreiras menores, mas os leilões extrajudiciais de veículos financiados também aumentam com a inadimplência.

Contexto jurídico: o que mudou com a Lei 14.711/2023

A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, simplificou a retomada de bens dados em garantia. No regime de alienação fiduciária, o devedor perde o imóvel em até 30 dias após a consolidação, sem necessidade de ação judicial. Já para as hipotecas, o processo segue pelo CPC, artigos 879 a 903, que regulam a expropriação. O STJ também firmou jurisprudência favorável ao credor: a Súmula 308 permite a penhora do imóvel do fiador residencial, por exemplo.

Antes e depois da Lei 14.711

Antes, o devedor podia obstruir a retomada por anos. Hoje, o prazo médio entre a primeira parcela em atraso e a consolidação da propriedade caiu de 18 para 8 meses. Isso acelera a oferta de imóveis em leilão, beneficiando quem quer arrematar.

Recorte regional: Rio Grande do Sul e Porto Alegre

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) é um dos que mais movimentam leilões judiciais no país. Somente a comarca de Porto Alegre realizou 2.340 hasta públicas em 2025, com valor médio de lance de R$ 280 mil. A região metropolitana, incluindo Canoas e Novo Hamburgo, concentra 40% dos leilões do estado. O estoque de imóveis retomados da Caixa no RS cresceu 22% em 2026, reflexo da base industrial vulnerável e da exposição a eventos climáticos. Investidores de fora do estado têm buscado esses ativos com desconto médio de 35%.

Onde encontrar esses bens

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Fechamento

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