Endividamento cresce e leva imóveis a leilão: como funciona a retomada

Sete em cada dez famílias brasileiras estavam endividadas em maio de 2026, segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (PEIC), da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC). Desse total, cerca de 30% disseram não ter condições de pagar as dívidas, o que sinaliza um volume expressivo de inadimplência que, em algum momento, resulta na retomada de bens e na realização de leilões.

Como isso chega ao leilão

O caminho do crédito ao leilão é direto. Quando uma pessoa contrata um empréstimo com garantia de imóvel, seja por alienação fiduciária (típica de financiamento imobiliário) ou por hipoteca, e deixa de pagar, o banco ou credor inicia o processo de retomada. Na alienação fiduciária, o devedor perde a posse após a consolidação da propriedade em nome do credor, que leva o bem a leilão extrajudicial. Já em execuções judiciais, a penhora recai sobre o imóvel, que é levado a praça pública, hoje, majoritariamente eletrônica.

O leilão extrajudicial ocorre no âmbito do Registro de Imóveis, com edital publicado e prazos definidos. Já o leilão judicial é conduzido pelo juízo da execução, com regras do Código de Processo Civil. Em ambos, o bem é ofertado ao maior lance, e o arrematante paga à vista ou com entrada mais financiamento, dependendo do caso.

Dimensão do problema

O volume de imóveis levados a leilão acompanha a inadimplência. Em 2025, mais de 400 mil imóveis foram ofertados em leilões eletrônicos no Brasil, segundo estimativas de plataformas do setor. A Caixa Econômica Federal, maior agente de financiamento imobiliário do país, é responsável por cerca de 60% desses leilões, especialmente nas regiões metropolitanas.

Imóveis urbanos vs. rurais

A maior parte dos leilões envolve imóveis urbanos, apartamentos e casas em áreas metropolitanas. O leilão de imóveis rurais é menos frequente, mas vem crescendo com a expansão do crédito agrícola. Segundo o Banco Central, o saldo de crédito rural com garantia imobiliária supera R$ 200 bilhões.

Veículos também entram na roda

O mesmo processo vale para veículos financiados. Com o aumento da inadimplência no crédito automotivo, leilões de carros e motos retomados se multiplicam. Em São Paulo, os pátios conveniados realizam leilões semanais.

Contexto jurídico

A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco das Garantias, trouxe mudanças significativas para acelerar a retomada de bens. Ela unificou procedimentos e reduziu prazos, especialmente na alienação fiduciária, o que aumenta a oferta de imóveis em leilão extrajudicial.

Antes da Lei 14.711/2023

Antes, o credor precisava esperar a consolidação da propriedade no registro e, em muitos casos, ingressar com ação judicial. O processo demorava anos.

Depois da lei

Com a nova lei, a consolidação da propriedade pode ocorrer em até 60 dias após o vencimento da dívida. Isso estimula a arrematação de imóvel com maior regularidade e transparência. O Código de Processo Civil (arts. 879 a 903) segue regulando a expropriação judicial, enquanto a Lei 10.931/2004 trata da alienação fiduciária.

Recorte regional: São Paulo

O estado de São Paulo concentra o maior número de processos de execução e, consequentemente, de leilões. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) é a maior corte estadual do país, com mais de 20 milhões de processos em andamento. A capital paulista e a região metropolitana abrigam a maior oferta de imóveis retomados pela Caixa e por bancos privados.

Segundo dados do TJSP, em 2025 foram realizados mais de 50 mil leilões judiciais apenas na comarca de São Paulo. O valor médio dos imóveis ofertados gira em torno de R$ 350 mil, mas há oportunidades desde quitinetes até galpões industriais.

Onde encontrar esses bens

Para o investidor que busca oportunidades, o LeiloAI é a ponte entre a inadimplência e a arrematação. A plataforma reúne em tempo real mais de 60 fontes oficiais de leilões judiciais e extrajudiciais de todo o Brasil. Ferramentas proprietárias como a Nota de Oportunidade ajudam a identificar lances com potencial, enquanto a Calculadora de Arrematação permite simular custos totais da compra, incluindo ITBI e comissão do leiloeiro.

Também é possível consultar a Calculadora de ITBI para estimar o imposto municipal devido na transferência. Para quem quer começar, o cadastro gratuito dá acesso a todos os leilões disponíveis, com filtros por estado, cidade, tipo de bem e faixa de valor. Não perca de vista: a arrematação de imóveis em leilão exige estudo prévio do edital e da matrícula do imóvel, disponível no glossário de consolidação da propriedade.

A inadimplência é um fato econômico; o investidor preparado transforma esse movimento em oportunidade, sempre com informação e ferramentas adequadas.