1 em cada 5 brasileiros com financiamento imobiliário atrasou o pagamento das parcelas no primeiro semestre de 2026, segundo levantamento da Serasa. O dado reflete o peso da SELIC a 13, 75% ao ano, que encareceu o crédito imobiliário e elevou a inadimplência. Esse cenário já se materializa no aumento do estoque de imóveis retomados por bancos e, consequentemente, no número de leilões judiciais e extrajudiciais.
Como isso chega ao leilão
A cadeia começa com o tomador de crédito que não honra as parcelas do financiamento no âmbito do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). O credor, seja Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú ou Bradesco, após o inadimplemento superior a três meses, pode consolidar a propriedade do imóvel (nos contratos de alienação fiduciária, regidos pela Lei 10.931/2004) ou executar a hipoteca judicialmente. A consolidação extrajudicial ocorre em cartório de registro de imóveis, e o bem é levado a leilão eletrônico ou presencial. No caso da execução hipotecária, segue-se o rito do Código de Processo Civil (arts. 879 a 903), com penhora, avaliação e hasta pública. É o chamado leilão judicial, que pode ocorrer em ambiente virtual administrado pelo tribunal estadual ou por plataformas credenciadas.
A dimensão do problema: números e tendências
De acordo com dados do Banco Central, a taxa de inadimplência no crédito imobiliário com recursos do SBPE saltou de 1, 8% em junho de 2025 para 2, 9% em maio de 2026. Em termos absolutos, o estoque de imóveis retomados pela Caixa e pelo Itaú ultrapassou R$ 12 bilhões, com crescimento de 67% em relação ao ano anterior. As instituições financeiras elevam periodicamente seus editais de leilão, e o volume de leilão judicial 2026 já é o maior desde 2018.
Imóvel vs. veículo: onde a inadimplência pesa mais
A alta da SELIC também afeta o financiamento de veículos. Dados da Serasa mostram que 1 em cada 3 negativados no país deve prestações de automóvel. O leilão de veículo 2026 cresce na mesma proporção, mas o mercado de imóveis lidera em valor total. Enquanto um carro retomado costuma gerar deságio de 30% a 50%, no segmento imobiliário os descontos chegam a 60% em leilões de bancos.
Contexto jurídico: Lei 14.711 e o novo marco
O marco legal das garantias (Lei 14.711/2023) acelerou o processo de retomada extrajudicial, reduzindo o tempo médio de execução de 36 para 12 meses. O CPC, por sua vez, determina que a expropriação judicial pode ser feita por adjudicação, alienação particular ou leilão eletrônico. O STJ, em recurso repetitivo (REsp 1.879.992), consolidou o entendimento de que a consolidação extrajudicial independe de prévia notificação pessoal, bastando a intimação por edital se o devedor estiver em local incerto.
Antes e depois da Lei 14.711
Antes, a execução hipotecária exigia longas fases de citação e defesa. Após a lei, a alienação fiduciária tornou-se o instrumento dominante para imóveis financiados pelo SBPE. Isso fez com que os leilões extrajudiciais ganhassem relevo. Hoje, mais de 70% das retomadas imobiliárias ocorrem via cartório, sem necessidade de ação judicial.
Recorte regional: Rio Grande do Sul
O Rio Grande do Sul não fica imune ao movimento. Segundo o Tribunal de Justiça do Estado (TJRS), a comarca de Porto Alegre responde por 23% dos processos de execução hipotecária em andamento no estado. A região metropolitana concentra o maior número de imóveis retomados da Caixa em Porto Alegre, especialmente nos bairros Menino Deus e Floresta, onde há alta concentração de financiamentos antigos. No interior, cidades como Caxias do Sul e Passo Fundo também apresentam crescimento na oferta de leilões rurais e urbanos.
Onde encontrar esses bens
Com o volume de retomadas em alta, o investidor precisa de uma ferramenta que reúna em um só lugar editais de tribunais, bancos e cartórios. O LeiloAI agrega mais de 60 fontes oficiais em tempo real, incluindo Caixa, BB, Itaú, TJRS e outros órgãos. Entre as funcionalidades proprietárias, destaca-se a Calculadora de Arrematação, que simula custos totais (ITBI, comissão do leiloeiro, débitos condominiais) antes do lance. Também é possível usar a Nota de Oportunidade para ser alertado sobre bens com deságio acima de 40% que se encaixem no seu perfil. Para começar, crie sua conta gratuita e filtre por estado, tipo de bem e faixa de preço.
O acesso a informações consolidadas reduz o risco de o investidor perder prazos ou deixar de avaliar ônus. Além disso, o guia definitivo de leilão ajuda a entender desde a leitura do edital até a imissão na posse.
Implicações para o investidor
O ciclo de juros altos e inadimplência elevada tende a manter o fluxo de leilões aquecido ao menos até o início de 2027. Isso cria uma janela para quem busca imóveis com deságios relevantes, mas exige cuidado com a situação jurídica do bem. O investidor deve avaliar a matrícula, verificar dívidas de IPTU e condomínio, e entender as regras de ocupação. Ferramentas como a Calculadora de ITBI integrada ao LeiloAI auxiliam no planejamento financeiro. Com disciplina e informação, é possível transformar a crise do crédito em oportunidade de investimento.
FAQ
Quanto tempo leva para um imóvel ir a leilão após a retomada?
Em alienação fiduciária, a consolidação pode levar de 3 a 6 meses; após isso, o leilão ocorre em até 30 dias, dependendo do edital.
Leilões de imóveis da Caixa exigem entrada mínima?
Sim, geralmente 10% a 20% do valor da arrematação, com pagamento à vista ou parcelamento em até 30 dias.
É possível visitar o imóvel antes de arrematar?
Sim, a maioria dos editais permite agendamento de visita. A falta de vistoria não anula o leilão, mas é recomendada.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
O judicial corre na Justiça e pode ter mais fases; o extrajudicial é mais rápido e ocorre em cartório, sem processo judicial.
Como consultar o histórico de negativados no Serasa?
O próprio site da Serasa oferece relatórios gratuitos. O investidor pode cruzar esses dados com as oportunidades listadas no LeiloAI.