A SELIC a 14, 25% ao ano tornou o financiamento imobiliário um desafio para milhões de brasileiros, e isso já se reflete no volume de retomadas. Segundo a Abecip, a inadimplência dos financiamentos imobiliários atingiu 3, 2% em maio de 2026, o maior patamar desde 2017. Desse total, cerca de 40% dos contratos inadimplentes há mais de 90 dias encaminham-se para leilão extrajudicial ou judicial.
3 em cada 100 financiamentos imobiliários entram em inadimplência prolongada, e desses, quase metade resulta em imóveis levados a leilão. Para quem busca oportunidades, esses bens podem ser adquiridos com descontos de 30% a 50% sobre o valor de mercado, desde que o comprador entenda o processo e os riscos envolvidos. É exatamente isso que vamos mostrar neste guia prático.
Como a inadimplência chega ao leilão
O caminho até o leilão começa com o atraso no pagamento das parcelas do financiamento imobiliário inadimplente. No regime de alienação fiduciária (Lei 9.514/97), o credor (banco) notifica o devedor e, após 15 dias sem quitação, consolida a propriedade do imóvel. Esse imóvel consolidado é então levado a leilão extrajudicial. Já no processo judicial (CPC, arts. 879 a 903), o credor ajuíza ação de execução, penhora o bem e o leilão ocorre sob supervisão do juízo.
A retomada de bens no Brasil segue ritmo acelerado: em 2025, a Caixa Econômica Federal realizou mais de 12 mil leilões de imóveis retomados, número 18% superior ao ano anterior. O Banco do Brasil e o Itaú também ampliaram suas carteiras de alienação fiduciária e execução hipotecária.
Dimensão do problema: números que justificam a atenção
O mercado de leilões de imóveis urbanos cresceu 27% em 2026, puxado pelo aumento da inadimplência e pela maior eficiência da Lei 14.711/2023 (Marco das Garantias). Das regiões, o Sul lidera em volume de bens retomados de Caixa imóvel retomado, respondendo por 22% dos leilões nacionais.
Imóvel urbano vs. veículo
Enquanto os leilões de veículos cresceram 12% no mesmo período, os de imóveis urbanos tiveram alta de 27% e os rurais, de 15%. Isso se explica pelo maior comprometimento das famílias com o financiamento habitacional diante dos juros altos.
Por tipo de credor
- Caixa Econômica Federal: maior volume de leilões extrajudiciais, com destaque para imóveis na região metropolitana de Porto Alegre.
- Banco do Brasil: forte atuação no Sul, especialmente em áreas rurais.
- Itaú e Bradesco: concentram leilões judiciais em capitais como São Paulo e Belo Horizonte.
Contexto jurídico: o que mudou com a Lei 14.711/2023
A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco das Garantias, acelerou o processo de retomada extrajudicial de imóveis dados em alienação fiduciária. Antes da lei, o credor precisava notificar pessoalmente o devedor e aguardar prazos mais longos. Agora, a consolidação pode ocorrer em até 60 dias após a notificação.
Antes da Lei 14.711
O devedor tinha até 90 dias para purgar a mora, com contestação judicial frequente. O processo de leilão extrajudicial levava de 6 a 12 meses.
Depois da Lei 14.711
O prazo de purga caiu para 15 dias. A consolidação é mais rápida e os leilões extrajudiciais passaram a representar 70% de todos os leilões imobiliários do Brasil, contra 45% em 2022.
O STJ tem consolidado jurisprudência favorável à celeridade, como no REsp 1.735.031, que validou a notificação por edital em caso de devedor não localizado.
Recorte regional: Rio Grande do Sul em foco
No Rio Grande do Sul, o Tribunal de Justiça (TJRS) registrou mais de 8 mil ações de execução hipotecária em 2025, e a comarca de Porto Alegre concentra 25% dos leilões imobiliários do estado. A capital gaúcha viu um aumento de 35% nos imóveis retomados pela Caixa e BB, reflexo da crise econômica local agravada por enchentes de 2024.
O mercado de leilões em Porto Alegre oferece oportunidades para quem busca imóveis residenciais e comerciais com descontos atrativos. Porém, é essencial fazer due diligence: consultar a matrícula do imóvel, verificar ônus fiscais e cíveis, e entender o estado de ocupação.
Onde encontrar esses bens
A plataforma LeiloAI agrega em tempo real mais de 60 fontes oficiais de leilões judiciais e extrajudiciais em todo o Brasil. Com ela, você pode filtrar por estado, tipo de bem, valor e credor. Ferramentas proprietárias como a Calculadora de Arrematação ajudam a simular custos totais (comissão, ITBI, registro). O Radar Judicial monitora novos editais diariamente.
Para imóveis retomados da Caixa no Rio Grande do Sul, use o filtro específico para Porto Alegre e região metropolitana. Cadastre-se gratuitamente e receba alertas personalizados.
Passo a passo para arrematar imóveis em leilão
1. Pesquise editais: leia atentamente o edital, condições de pagamento, prazos, desocupação do imóvel. 2. Faça due diligence: consulte a matrícula no cartório de imóveis, verifique débitos de IPTU, condomínio e ações judiciais. 3. Simule os custos: use a Calculadora de Arrematação para incluir comissão do leiloeiro (5% a 10%), ITBI (3% a 5%) e emolumentos. 4. Prepare o lance: em leilão judicial, o depósito prévio de 20% é comum; em extrajudicial, o pagamento à vista costuma ser exigido. Alguns permitem parcelamento com entrada. 5. Arremate e pague: emita a guia de pagamento no prazo estipulado (geralmente 24 horas). 6. Imissão na posse: após o pagamento, aguarde a carta de arrematação e, se houver ocupação, ingresse com ação de imissão na posse (pode levar 30 a 90 dias). Para imóveis desocupados, o processo é mais rápido.
Fechamento
Em tempos de juros altos e aumento das retomadas, saber como arrematar imóvel em leilão pode ser a chave para adquirir um patrimônio com desconto. Mas não basta dar o lance: due diligence rigorosa e ferramentas de apoio são indispensáveis. O LeiloAI centraliza todos os editais e oferece recursos para você tomar decisões informadas. Cadastre-se e comece hoje mesmo.